[핵심 기조]
"주택은 투기나 보유 수단이 아니라 실제 거주하는 곳"
과세 기준을 '주택 수'에서 '실거주 여부 및 주택가액' 중심으로 개편

1. 종합부동산세 (종부세) 개편

• 1세대 1주택자 기본공제 이원화
  • 실거주 1주택자: 12억 -> 14억 원 상향
  • 비거주 1주택자: 9억 원으로 축소
• 과세 체계 전환: 2028년부터 다주택 여부 관계없이 '주택가액' 기준으로 세율 적용
• 세부담 상한 상향: 150% -> 200%
• 고령자 납부유예 요건 완화: 소득 기준 상향

2. 양도소득세 개편

• 장기보유특별공제 -> '장기거주소득공제' 전환
  • 1주택자: 거주 기간 중심 공제 강화, 비거주 기간 공제 축소
  • 공제 한도 신설: 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원
• 다주택자 양도세 중과세율 한시 완화 (2027~2028년): 퇴로 확보 목적

3. 지방 주택 및 고령층 지원

• 고령층 지방 이전 지원 신설: 수도권에서 지방 이주 시 양도세 감면
• 지방 세컨드홈 특례: 2029년 말까지 연장 및 대상 확대

[영향 요약]

• 실거주 1주택자: 종부세 공제 상향으로 부담 완화 가능성
• 비거주 고가 주택 소유자 및 다주택자: 세 부담 증가 예상

--상세설명--

2026년 8월 3일 재정경제부에서 발표한 ‘2026년 세제개편안’ 중 부동산 세제 부문은 ‘주택은 투기나 보유 수단이 아니라 실제 거주하는 곳’이라는 기조 아래, 과세 기준을 기존 ‘주택 수’에서 ‘실거주 여부 및 주택가액’ 중심 전면 개편한 것이 핵심입니다.

이번 개편안의 상세한 내용을 종합부동산세, 양도소득세, 지방주택 지원 등으로 나누어 알기 쉽게 정리해 드립니다.

1. 종합부동산세 (종부세) 개편: 실거주 중심 & 가액 기준 전환

① 1세대 1주택자 기본공제 및 과세 체계 개편

• 기본공제금액 차등화: 기존 일괄 12억 원이었던 기본공제가 실거주 여부에 따라 이원화됩니다.

  • 실거주 1주택자: 14억 원으로 상향 (시가 약 20억 원 수준)

  • 비거주 1주택자 (세를 내놓은 경우 등): 9억 원으로 축소

• 주택가액 기준 단일 세율표 전환: 2028년부터는 다주택 여부와 상관없이 오직 ‘주택가액’을 기준으로 종부세 세율이 적용됩니다. (다주택자 주택 수에 따른 징벌적 중과 체계에서 가액 중심으로 전환)

• 세부담 상한 상향: 종부세 세부담 상한이 기존 150%에서 200%로 상향 조정됩니다.

② 고령자 납부유예 요건 완화

• 시가총액이 올라 종부세 부담이 늘어난 은퇴·고령층을 위해 납부유예 요건의 소득 기준이 완화됩니다 (총급여 7,000만 원 이하 ㅡ> 8,000만 원 이하, 종합소득금액 6,000만 원 이하 ㅡ> 7,000만 원 이하).

2. 양도소득세 개편: ‘보유’에서 ‘거주’ 중심으로 탈바꿈

① 장기보유특별공제 ㅡ> ‘장기거주소득공제’ 전환

• 양도세 혜택의 기준이 주택을 ‘얼마나 오래 갖고 있었느냐(보유)’가 아니라 ‘얼마나 오래 살았느냐(거주)’로 완전히 바뀝니다.

• 1주택자: 거주 기간에 따른 공제율은 강화되는 반면, 비거주 기간의 공제율은 축소됩니다. 2029년 전면 시행되면 10년 이상 실제 거주해야 최대 공제율(80%)을 받을 수 있습니다. 또한 장기거주 소득공제에 한도(2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원)가 신설되어 초고가 주택의 혜택이 줄어듭니다.

• 다주택자: 비거주 시 장기보유특별공제율이 대폭 축소(연 2%, 최대 30% ㅡ> 연 1%, 최대 15%)됩니다.

② 다주택자 양도세 중과세율 한시 완화 (2027~2028년)

• 종부세가 강화되는 대신, 다주택자가 시장에 주택을 매각할 수 있도록 퇴로를 열어주는 조치입니다.

• 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과세율이 2027~2028년 동안 한시적으로 낮아집니다.

  • 2주택자: 기본세율 + 20%p ㅡ> (2027년) +5%p / (2028년) +10%p

  • 3주택 이상: 기본세율 + 30%p ㅡ> (2027년) +10%p / (2028년) +15%p

3. 지방 주택 및 고령층 지원 (지역 균형발전)

• 고령층 지방 이전 지원 신설: 은퇴한 고령층이 수도권을 떠나 지방으로 이주할 경우 양도세를 대폭 감면(2027년 50% / 2028년 30%, 최대 한도 3억 원)해 주는 특례가 신설됩니다. (단, 5년 이내 수도권 재유입 시 추징)

• 지방 세컨드홈 특례 유지·확대: 지방 소멸 위기 지역의 주택을 취득할 경우 종부세 및 양도세 산정 시 주택 수 산정에서 제외해 주는 특례 기한이 2029년 말까지 연장되고 대상이 확대됩니다.

* 이번 개편의 영향과 요약

• 감세 혜택 대상: 시가 20억 원~30억 원 안팎의 중·고가 실거주 1주택자는 종부세 기본공제 상향(12억 ㅡ> 14억 원) 등으로 인해 보유세 부담이 다소 줄어들거나 유지됩니다.

• 증세 타격 대상: 집값은 비싸지만 거주하지 않는 ‘비거주 고가 주택 소유자’, 임대를 주며 본인은 다른 곳에 사는 ‘똘똘한 한 채’ 보유자, 그리고 다주택자들은 세 부담이 크게 늘어납니다.

이번 세제 개편안은 향후 국회 심의 과정을 거쳐 2027년부터 단계적으로 시행될 예정이므로, 본인의 주택 보유 현황 및 실제 거주 여부에 따른 세액 변화를 사전에 시뮬레이션해 보는 것이 중요합니다.