요약 (Executive Summary)

**'불법건축물 양성화 정책'**은 일정 기준을 충족하는 불법·위반 건축물에 대해 한시적으로 합법적인 지위를 부여하는 특별법입니다. 과거에도 여러 차례 시행되었으며,

 2026년 시행을 목표로 재추진되고 있습니다.

핵심 목표는 서민들의 주거 안정을 도모하고, 재산권을 보호하며, 안전 사각지대에 놓인 건축물을 제도권 내로 편입시켜 체계적으로 관리하는 것입니다.

주요 대상은 국민주택규모(85㎡) 이하의 다세대와 단독·다가구(연면적660㎡)이하 등 주거용 건물이 될 가능성이 높으며, 신청자는 건축사를 통해 구조 안전 확인을 받은 뒤, 지방자치단체에 일정 수준의 이행강제금(과태료)을 납부하는 조건으로 합법적인 사용승인을 받게 될 전망입니다. 다만, 상습적인 위반이나 중대한 안전 문제가 있는 건물은 대상에서 제외될 것으로 보입니다.

2026년 시행 예정 불법건축물 양성화 정책 분석 

작성일: 2023년 10월 27일작성자: OOO보고 목적: 2026년 시행을 목표로 추진 중인 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법(이하 양성화 정책)'의 배경, 예상 주요 내용, 기대 효과 및 우려 사항을 종합적으로 분석하여 향후 대응 방안을 모색하고자 함.

I. 개요

본 보고서는 과거 사례와 현재까지 논의된 내용을 바탕으로 2026년 시행될 가능성이 높은 불법건축물 양성화 정책의 윤곽을 분석한다. 이 정책은 법의 테두리 밖에 있어 재산권 행사가 어렵고, 이행강제금 부과로 고통받는 서민층의 주거 안정을 꾀하고, 안전관리가 되지 않는 건축물을 제도권으로 흡수하여 도시 전체의 안전성을 높이는 것을 주요 목적으로 한다.

※ 중요: 본 보고서의 내용은 현재 국회에서 논의 중인 법안을 바탕으로 한 예상이며, 최종 법률안은 일부 변경될 수 있음.

II. 추진 배경 및 필요성

현실적 문제 해결: 이미 지어져 사람들이 거주하고 있는 수많은 불법 건축물을 강제 철거하는 것은 현실적으로 어려우며, 이는 거주민들의 생계를 위협하는 '건축 난민'을 양산할 수 있다.

서민 주거 안정: 대상 건물의 상당수가 생계형 불법 증축(예: 옥탑방, 발코니 확장)이거나, 건축 당시의 법규 미비로 발생한 경우로, 저소득층의 주거 공간으로 활용되고 있다.

재산권 보호: 불법 건축물은 매매, 담보대출 등 정상적인 재산권 행사가 불가능하여 소유주의 경제적 어려움을 가중시킨다. 양성화를 통해 정상적인 경제활동이 가능해진다.

안전관리 강화: 제도권 밖에 방치된 건물들을 합법화 과정에서 구조 안전 진단을 의무화함으로써, 붕괴나 화재 등 잠재적 위험 요소를 사전에 파악하고 보강할 수 있다.

세수 확보: 합법화된 건축물에 대해서는 정상적인 재산세 등 세금 부과가 가능해져 지방자치단체의 세수 증대에 기여한다.

III. 예상되는 주요 내용 (과거 사례 기반)

1. 적용 대상

(건축 시점) 특정 기준일 이전에 사실상 완공된 건축물 (예: 2024년 12월 31일 이전)

정책 발표 후 우후죽순 생겨나는 불법 건축을 막기 위해 기준일 설정은 필수적임.

(건축물 종류) 주거용 건축물이 주 대상이 될 가능성이 높음.

단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등

소규모 근린생활시설이 포함된 주상복합건물도 일부 포함될 수 있음.

(건축물 규모) 세대당 전용면적 85㎡ (국민주택규모) 이하의 소규모 건축물.

(위반 내용) 대수선, 증축, 용도변경 등 건축법을 위반한 경우.

2. 적용 제외 대상

개발제한구역, 군사기지, 상수원보호구역 등 특수 용도 구역 내의 건축물.

상습적인 위반 건축주 또는 영리 목적(분양 등)으로 대규모 불법 건축을 한 경우.

주변 환경에 심각한 피해를 주거나, 구조 안전에 중대한 결함이 발견된 경우.

현재 관련 법규 위반으로 소송이 진행 중인 경우.

3. 신청 절차

신청 (건축주): 건축주가 양성화 신청서와 관련 서류를 지방자치단체(시·군·구청)에 제출.

안전 진단 (건축사): 건축주가 선임한 건축사가 해당 건물의 구조 안전 등을 확인하고 설계도서 및 현장조사서를 작성.

심의 (건축위원회): 지방자치단체는 제출된 서류를 검토하고, 필요한 경우 건축위원회의 심의를 거침.

이행강제금 납부 (건축주): 심의 통과 시, 건축주는 **표준 이행강제금의 일정 비율(예: 50% 이내)**에 해당하는 과태료를 1~2년 내에 납부.

사용승인 (지자체): 과태료 납부가 완료되면, 지방자치단체는 최종적으로 **'사용승인서(준공)'**를 교부하고 건축물대장에 등재.

IV. 기대 효과 및 우려 사항

V. 결론 및 제언

2026년 시행 예정인 불법건축물 양성화 정책은 수많은 서민 거주자들의 현실적 고충을 해결하고, 방치된 건물을 제도권으로 편입시켜 사회적 안전망을 강화한다는 점에서 필요성이 인정되는 정책이다.

다만, '법을 지키면 손해'라는 인식을 확산시킬 수 있는 도덕적 해이라는 큰 부작용을 내포하고 있다. 따라서 성공적인 정책 시행을 위해서는 다음과 같은 보완책이 반드시 필요하다.

엄격한 안전 기준 적용: 형식적인 안전 진단이 아닌, 실질적인 구조 안전 검증을 통해 부적합 건물은 양성화 대상에서 단호히 배제해야 한다.

합리적인 과태료 부과: 법규 준수자와의 형평성을 고려하여, 위반의 정도와 기간에 따라 과태료를 차등 부과하는 합리적인 기준 마련이 필요하다.

'마지막 양성화'라는 강력한 신호: 이번 조치가 마지막임을 명확히 하고, 향후 발생하는 불법 건축물에 대해서는 법과 원칙에 따라 무관용 철거 및 강력한 이행강제금을 부과하여 추가적인 불법 행위를 근절해야 한다.